陈阳打了个响指，笑道，“这就是房企发展的第二个阶段，金融红利阶段！”</p>
又是黄珊，</p>
只见她手指轻轻举起，思索着说道，“我想我应该明白你的意思了。”</p>
陈阳眨了眨眼，秦雨则是满脸茫然，两人视线一起看向她，</p>
黄珊依然眼眉低垂，边想边说道，</p>
“当土地红利时期结束，拿地并不能保证企业的盈利，或者说，地产公司的毛利率以肉眼可见的速度下降之后，</p>
如果还想赚同样多的钱，地产公司只能通过提升杠杆率，来收购同行或者继续拿地，</p>
因为以前一块地可以赚到的利润，之后可能需要两块，甚至三块，而没地就意味着没有利润，那个时候，地产公司必将进入储地大赛，</p>
而拿地的根本在于资金，谁的资金量足，谁就可以继续下去，否则只能出局，</p>
但这么大的资金量从哪里来？</p>
资产负债率过高，银行可不会也不敢批贷款，而得不到贷款就买不到地，公司就没有发展，这个局要怎么破？</p>
让我想想，让我想想……”</p>
黄珊轻轻敲了敲脑袋，几秒之后，突然眼睛一亮，抬起头看向陈阳，恍然大悟地说道，“我知道了，表外杠杆和资金池！”</p>
陈阳轻轻眨眼，瞟了秦雨一眼，发现她若有所思，</p>
嗯，非常好，</p>
看来不是我一个人没听懂！</p>
但是咱不能认怂，</p>
随即干咳一声，正准备随便吹两句，就听见黄珊继续说道，</p>
“本身地产公司和金融系统的联系就非常紧密，当有需要的时候，他们完全可以找到足够的财技专家，设计独特并符合企业实际状况的融资工具，</p>
然后，就是循环，借钱、买地，卖房，还钱，再借钱……”</p>
说道这里时，黄珊挥舞的双手突然顿住，抬起头看着陈阳，愕然地说道，“那真实资产负债表不是要爆炸？”</p>
陈阳只能继续眨眼，略过这个话题，接着她的话说道，“所以，这种时候，无形之手的逆周期调节虽迟但到！</p>
上面不可能让一个地产行业拖累整个金融系统，尤其是对制造业和高科技行业造成重要负面影响之后，</p>
不管是从金融系统，还是直接针对地产公司，又或者直接从土地准入层面，该有的调整政策一定会匹配到位，而地产公司的高杠杆率和高负债也必然会失效，”</p>
陈阳摊开双手，耸耸肩说道，“这个时候，除了学习国外地产公司，向管理要红利之外，再也没有别的出路。”</p>
这时秦雨总算找到说话的机会，若有所思地点点头，说道，“这点就跟日本有点类似，早期日本也是疯狂拿地，为此还产生了很多拆迁方面不好的东西，</p>
后来地价涨幅太大，同时股价也在大涨，于是当时的地产公司就纷纷上市，通过股市来融资，获得更多的拿地筹码，</p>
再之后，股市和楼市神话破灭，大批日本地产公司倒闭，剩下的也回归到普通公司的定位，</p>
据我所知，日本的地产行业利润，仅仅保持在百分之五左右，甚至还不如纺织行业，</p>
但是他们在管理上面的收益却相当不错，通过对设计、建造、销售，乃至于后期物业方面的精细化管理，反而收获到不错的利润，”</p>
说到这里，秦雨抬起头看向陈阳，“所以，这也是未来我们地产公司的出路？”</p>